女性で低属性でも大家になるための、小さく始める不動産投資とは？
こんにちは！メグモグです。
女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。
はじめに
「初めての物件はキャッシュで購入し、小さくても良いから不動産賃貸業としての実績を作る」
これに尽きます。
小さい物件…と言っても、漠然としますよね。
私の場合は、バイクガレージになりました。
と言うのも、最初からバイクガレージを考えていた訳ではありません。
その紆余曲折を書きます。
何かの参考になれば、嬉しいです。
土地購入の経緯
「名古屋市内に小さな土地が200万円で売られているけど、買わない？」と、連絡を頂きました。
不動産投資について指導を受けている不動産投資家育成協会・名古屋支部支部長の成田勉先生からです。
10坪に満たない小さな土地。
前面道路は、西から東への一方通行。
道路幅は狭い訳ではなく、路上駐車の車があっても通れる広さはある。
後ろ、左右とすべて住宅に囲まれ、そこだけ空洞のようになっていました。
この時は、まだ１件も所有していなかった頃です。
とにかく初めの一歩を踏みたかった！
名古屋市内に、小さくとも土地を所有することができれば、今後の展開（担保としても強い？）にも大きく絡んでくると考えた。
「買います！」と即答。
この土地の背景
昭和初期の頃、アパートとして2階建ての建物を建て、賃貸にしていたよう。
その後、1階部分をスナックに改装し、2階にお店の方が住んでいたもよう。
その後お店が閉店し、空き家になった。
所有者は80歳すぎのお婆ちゃんで、ご主人から相続したもの。
自分も高齢になったので、自活できなくなった時のために施設に入る足しにするために、売却したいと考えたそう。
（以上は、契約の時に色々聞いた）
既に建物は解体され、更地になっていた。
その上ラッキーなことに、測量を行った上で売却してくれるということ。
そうなると、かなりお値打ちな買い物です。
近隣のリサーチ
土地取得後、両隣とお向かいに手土産持参で挨拶に伺う。
西隣は60歳半ばのご夫婦と、息子さんが住んでいる。
私が所有する土地を、駐車場として借りたいという思いもあるようだ。
本来であればこの方がこの土地を買うのがベターなだろうが、複雑な事情もあるようだ。
こちらの住宅は角地、もし売りに出されたら絶対買うべし！と心のなかで思った。
東隣は60歳半ばのご夫婦が住んでいる。
長屋のような造りで、1階部分は以前に自営をしていたような雰囲気。
現在はその部分が駐車スペースになっていて、その奥が玄関になっている。
お向かいは、90歳近いおばあちゃんが一人で住んでいる。
ご近所づきあいがあり、下町の雰囲気が残っている地域です。
車用ガレージ設置に向けてスタート
まず土地いっぱいに車用ガレージを設置することを考えた。
「フェラーリでも停まってくれないかな…」と妄想。
イラストは、可愛い車ですが…
ガレージの見積リサーチのため、エクステリア事業を行っているホームセンターを調べた。
近隣だと、 カインズ、コーナン、カーマがやっているようだ。
車用ガレージが暗礁に？！
知識も何もない状態でのスタートである。
直ぐに問題直面である。
建ぺい率…。
所有する土地は、建ぺい率60％、容積率200％
建ぺい率を超える建物を建てる場合は、建築許可申請が必要で、その申請だけで30～40万円ほど掛かるようなのだ。
小回りが利く地元業者へのヒアリング
大手の会社よりも、建築施工が可能な近隣の業者の方が小回りがきくと思った。
地元の業者を調べ、車のガレージ設置のお願いをすることにする。
２件のエクステリア業者に、それぞれ相談。
最終的に１件の業者だけが真摯に対応してくれた。
もう１件の業者は、打ち合わせの日時は伝えて頂けたがその後音信不通になった…。
電話でのやりとりで、施工が難しいこと判断したのかな…と。
やはり建築許可申請は必須。
昔であれば、なあなあな部分があり施工を実施したこともあったようだ。
しかし現在では、そのようなことは考えられない。
「エクステリア業者としての今後の事業にも支障をきたすため、建築許可申請せずに建ぺい率を超える建造物を建てることは無い」と言われる。
車用ガレージの見積
そのうえで、見積を出してもらうことにした。
・ガレージ本体 330,400円
（※この土地に建てることができる最大の大きさ、70％オフ）
・土地基礎工事 503,200円
・コンクリート工事他 350,420円
・建築許可申請 200,000円
合計 1,494,741円
これでは、月/35,000円だとしても利回り12％、月/25,000円でも8％です。
「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合を、1年あたりの平均で表したもの。
例えば、月35,000円の家賃が入ってくるとすると
(1年間の利益額35,000円×12か月）÷（投資額200万円＋約150万円）×100
建築許可申請をしなくても良い方法を考えることにし、車用のガレージの設置は断念。
まとめ
低属性ながら不動産投資を始めるには、まずは実績作りから！
キャッシュで購入できる、小さなものからスタートするのが良いです。
土地に建物を建てるには建築許可申請が必要で、意外に高額なのですよ。
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