女性で低属性の給食のおばちゃん大家「空からお金が降ってきた！？」

女性で低属性の給食のおばちゃん大家「空からお金が降ってきた！？」

こんにちは！メグモグです。
 女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。

「空からお金が降ってきた！？」って？！

低属性なので最初の物件は、キャッシュで購入するつもりで挑んでいました。

築古戸建物件を探していましたが、最初に購入できた物件は名古屋市内の10坪に満たない土地でした。

契約時の時は、ハラハラしながら札束の入ったバッグを持って行きました。

それこそ、手が震えました。

その後、購入したい！と思える築古戸建物件に出会えたのですが、手持ちのキャッシュが足りない（汗）。

なので、この物件は諦めるしかないのかな…と思っていました。

空を見上げて「あ～、空からお金が降ってこないかな～」と思うこと度々。

その頃大家仲間との懇親会で、先輩大家さんが「空からお金が降ってこないかな～」と言ったのです。

みんな同じこと考えるんだな～と、励まされました。

やはり大家仲間は大切です。

そんなある日、一通のはがきが届きました。
積立保険の内容確認でした。

従妹の奥さんが銀行に勤めていて、ノルマがあるからと15年ほど前に始めた保険です。

一か月1万円の積立金でしたので、コツコツと支払っていました。

２年ほど前に、まとまったお金があったので完済してしまおう！と全額払い込み、すっかり存在を忘れていたのです。

内容を確認すると、どうやら生命保険と違い、今解約してもそれなりにお金が戻ってくる気がする。

そこで早速電話で確認してみました。

結果はその通り。

しかも今解約しても、更新月の来月に解約しても、戻ってくる金額は同じという。

そこで今まで私が積み立てた金額を、計算してみました。

１、このままにしておく⇒私が65歳から75歳までの10年間、毎年22万円が支払われる

２、今すぐ解約する⇒支払われる総額（私が75歳まで生きれば…）よりも、7万円ほど少ない

今このお金を不動産に変えることの方が、得策！と決断しました。

 
本当に願いが通じ、「空からお金が降ってきた！」と。
（と言っても、自分のお金ですが…）

それで当時購入したい！と思っていた、現在所有する築古戸建物件の買付を入れることが出来た訳です。

めでたし、めでたし

女性で低属性大家には、商工会は強い味方です！

女性で低属性大家には、商工会は強い味方です！

こんにちは！メグモグです。
 女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。

個人事業主として開業届を提出する

物件を購入し、大家さんに大きく近づきました。
アパートなど一棟ものを購入すれば、即大家さんの誕生です。

ですが、築古戸建物件を購入しても、大家さんになれた訳ではないのです。
あくまでも、入居者さんが決まるまで家賃収入は0円です。

ですが、不動産賃貸業の個人事業主として申請しておくことにしました。

提出期間としては、「事業の開始等の事実があった日から1月以内に」という記載があります。（国税庁ホームページより）

大家さんは、自営業者です。
自覚も必要ですし、なるべく早く入居者さんを決めて、家賃収入を得るぞ！という気合を入れるためでもありました。

物件を購入したのが7月、申請しておこうと思ったのが9月でした。

9月はちょうど母の誕生日月なので、忘れないように母の誕生日を創業の日に決めました。

ちょっと感動しました。
自営業者として自覚を持って、少しでも税金を納めるようになりたいなと思いました。
更には、税金対策するほどになりたい～～！と。

青色申告申請書の提出

開業届を出さなくても、特に罰則はないです。
ですが確定申告時に青色申告を利用するのであれば、開業届を提出しなければならないのです。

ですのでこれはセットにして考えた方が良いです。
それに別々ですと、二度税務署に行くことになり面倒です。

開業届も青色申告申請書もコピーを取るということはダメです。
ですので、同じ内容を２枚書くということが面倒だな…とは思いました。

ちなみに給食のおばちゃん業はサラリーマンですので、会社で源泉徴収票をもらい、不動産賃貸業者として青色申告をします。

地域の商工会に入る

大家の先輩から、「商工会に入っておくと、何かといいよ！」ということを教えて貰いました。

商工会に入れば、申告の際の会計の相談が出来ます。

そして今後の物件取得の時には、商工会は政策金融公庫とも太いパイプがあるので融資の時にフォローして貰えるという期待もありました。

たまたま夫の友人が、地域の商工会の理事をされていたので、顔つなぎをして貰いました。

使えるものは何でも使っちゃえ！という厚かましい精神は、既に出来ていましたから（笑）。

商工会で会計処理と申告をフォローしてもらう

会計に関しては会計ソフトを購入し、分からないことはパソコンを持参して何度も商工会に教わりに行きました。

決算書も作成し、申告も無事行うことができました。

商工会に政策金融公庫に繋いてもらう

所有物件に客付けができ、次の物件取得に動き出しました。
今後は融資をからめて大家業を進めていくことになりますので、政策金融公庫が頼みの綱です。

良さそうな物件があったので、政策金融公庫に打診をしました。
最初の物件のリフォーム資金の融資が下りて、半年くらい経った頃でした。

ですが、「この前融資したばかりですよね！1年は返済の実績を作らないと融資は無理ですよね！」と、全く冷たい態度でした。

そこで商工会に相談です。

すると政策金融公庫との面談の予約を、入れてくれました。
直接電話で融資の依頼をした際はけんもほろろだったのに、商工会を通すとテーブルに付いてくれる訳です。

その後なかなか返事がこなかったので、商工会に連絡し、更に商工会から政策金融公庫に問い合わせて貰いました。
すると「頂いた資料の金額なら、融資しますよ」との返事。

結果的に、良さそうな築古戸建は直ぐに売れますので、話は無くなりました。
ですが、どの程度の金額なら融資が下りるのかという目安が付きます。

まとめ

商工会は、

 確定申告をフォローして貰える。
女性で低属性の大家の強い味方、政策金融公庫とのパイプ役になってもらえる。

以上のことから、女性で低属性の方は商工会と仲良くしておくことはおススメです。

女性で低属性の不動産投資家は、家族の協力は大です！

 女性で低属性の不動産投資家は、家族の協力は大です！

こんにちは！メグモグです。
女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。

不動産投資を始めるにあたり、家族の理解は必須です。
女性で低属性であれば、なおさらです。

私がが大家さんになろう！と決めた時、夫にはナイショでした。

夫は日本画家。

お金にはあまり興味がない…と言うか、そもそもお金に興味がないから芸術家でいられる気がします。

あれば嬉しい、無くても平気、そんな感じです。

勉強会や講座で出掛けるときは、「お金の勉強に行ってくるね！」と夕飯代の千円を渡していました。

私が勉強会や講座の後の懇親会に参加して帰宅すると、テーブルにはコンビニで買ったと思われるおつまみとビールの空き缶が並んでいます。

そして、ご機嫌な顔で「お帰り～！」と迎てくれます。

そんな日が続いていましたが、さすがに物件購入を決めた時は、夫にカミングアウトしないとマズイと思いました。

「美味しいお蕎麦をご馳走するから、ついでに見てほしい家があるの」と言って連れ出しました。

実は夫は古い家が好き。

夫の実家（現在は義理の母が一人で住んでいる）は、築70年ほどの古家。

私が購入した家を見た夫は、ロケーションも、家の雰囲気も、とっても気に入った様子。

こちらが拍子抜けするくらいで、ビックリしました。

ついでに、どの程度リフォームして手を加えたらいいと思う？と聞いてみました。

的確な答えを聞くことが出来て、二度ビックリ。

それ以降、気になる物件が出た時は、ドライブかたがた夫に見てもらうようになりました。

夫のスタンスは、「奥さんのお金でやるのだから、好きにしたら？」ということです。
ですが、自分以外の身内に物件を見てもらうだけでも違った視点を得られます。
さらに購入となると大きなお金が動きますので、こっそりやるには限界があります。

このブログは女性で低属性の方に向けて書いているので、もしかしたらシングルマザーやシングルの女性も多いかも知れませんね。

小さい物件から手堅く始めて、実績を作って、コツコツやるのが正当ですね。
諦めなければ、必ずやれます！

お金のブロックを外し、お金と仲良くなるためのおススメ本

こんにちは！メグモグです。

今日は、お金についての本を紹介いたします。

不動産投資家育成協会に入り、最初に「読みなさい！」と言われた本がこちらです。

金持ち父さんの　キャッシュフロー・クワドランド

金持ち父さんシリーズで有名な、ロバートキヨサキの著書です。

それまで料理で一人起業したいと考えていたので、この本を読んで「そちら方向に進まなくて良かった！」と思いました。

もちろん料理で自営をされている人を、否定する訳ではありません。
その時の私の考え、私のやり方が、「違うぞ！」ということです。

この本は読むべき時に、読むべき本を読んだ、というほどベストタイミングでした。

そして大家さんになる！という気持ちを、より強いものにしてくれました。


そしてお金といえば、本田健さんです。

ユダヤ人大富豪の教え
〇〇才にしておきたい１７のこと
お金のIQ　お金のEQ

などなど。

手元にない…ということは、図書館で借りまくったと思われます（汗）。

そしてお金以外に、私の色々なマインドを引き上げてくれたのが、ワタナベ薫さんです。

ブログを読むようになったのが先でしたが、その後いろいろと彼女の書籍を読むようになりました。
お金の本もたくさん出版されています。

お金の格言

なぜかお金を引き寄せる女性　３９のルール

この2冊は見えるところに置いてあり、時々読み返します。

お金の本を読むようになると、ワクワクするようになりました。
お金とお友達になるには、大切なマインドです。
（いい調子！いい調子！）

お金のブロックを外して、「お金が大好き！」と言ってみよう

お金のブロックを外して、「お金が大好き！」と言ってみよう

こんにちは！
 女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のメグモグです。

お金のブロックを外すまでの道のりを、こちらのブログで書きました。

www.megumogu-seikatsu.co

今回は、この続きです。
お金のブロックを外して、「お金が大好き！」と言えるまでの行動履歴を書いてみます。

お金のことは、お金持ちに聞け！

大家さんになる！と決めて、門を叩いた不動産投資家育成協会には、家賃収入だけで生活しているメガ大家さんがたくさんいました。

今まで会ったことのない世界の人たちです。

ですがそれらの方々は、至って普通です。
服装も、乗ってる車も、態度も。

講座の受講のため、大家仲間と集まる機会がありました。
お昼ご飯を食べそびれたので、休憩時間にメガ大家さんと一緒にコンビニへ行った時のことです。

その大家さん、おにぎりが並んでいる棚の前でボソッと言ったのです。
「高っかいな～」。

コンビニのおにぎりですよ！100円かそこらの。 

その一言で、本当のお金持ちとは？と、私の中でガラっと定義が変わりました。

そこから更に、お金持ちのウオッチングは続きます。

全てにおいてケチケチするのではなく、ここぞ！という時は、惜しみなくお金を出すという場面を何度も目撃しました。

そう、お金の使いどころが本当に上手なのです。

これか～！！と目からウロコ、このマインドをマネしようと決めました。

お金持ちは格言通りの行動をとる？！

お金持ち大家さんをウォッチングしているうちに、あることわざが浮かんだのです。

「金持ち、喧嘩せず」

イライラしたり、気が短い感じなど全くなく、いつも大らかな雰囲気です。

そして貧乏マインドの人とは、完全に一線を引いています。
クレクレ星人（欲しいだけの人、与えるということをしない人）に至っては、避けているように思えました。
その辺りの嗅覚を、鍛えているかのようです。

不動産投資の勉強もさることながら、大きなお金を回している大家さんと直接お会いできることは、本当に勉強になりました。


私もそれ以来、貧乏マインドの人、クレクレ星人だな？！と感づいた時は、透明バリアーを張るようにしています。

私の自己肯定感は？！

その頃、自分では自覚していなかったことに、ハッと気付かされる出来事が立て続けにありました。

私のことを褒めてくれているのに、私は謙遜のつもりで「いえいえ」と言っていました。
すると相手の方が寂しそうな顔をして「褒めているんだよ！」と言うのです。

もしかして謙遜しているフリをして、自分が褒められることを拒否しているのでは？と感じたのです。
これは小さい頃からの癖でもありました。
褒められることが、嫌なのです。

そこには何があるのかな…と自問自答すると、「受け取れない自分がいる」と気が付きました。
自己肯定感が低いのかも…ということにも繋がります。

気が付いたのならば、癖を治すことは可能です。
意識すれば良いのですから。

自己肯定感をアップするために

それ以降、褒められた時はまず「ありがとう！！」と、受け取ることを意識しました。

第一段階クリアーです。

そして次は、「ありがとう！」の前に「うれしい！」を付けるようにしました。
すると褒めてくれた相手が喜んでくれる、ということにも気が付きました。
第二段階クリアーです。

意外な変化

お金とは関係がなさそうな自己肯定感ですが、意外や意外、繋がっていました。
自己肯定感がアップすると、「お金も私のことを好き」って言ってくれそうな気がしてきたのです。

気が付けば、「私、お金大好き！」と言っている自分がいました。

まとめ

お金持ちは、お金の使い方にメリハリがある。

お金持ちは、クレクレ星人と貧乏マインドが嫌い。

自己肯定感がアップすると、お金との付き合い方も良くなる？！

お金のブロックを自覚した！そこからどう行動に変えるか？！

お金のブロックを自覚した！そこからどう行動に変えるか？！

こんにちは！
 女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のメグモグです。

お金のブロックを自覚し、そこからどうブロックを外していったか？
自分の行動履歴を追って、書いてみます。

お金の価値基準を決めるものは？

お金とは何ぞや？！という基準は、家庭環境、親、そのまた親の影響が大きいと思います。
その基準が、世の中のスタンダードだと思い込むのは仕方がないこと。

その自分の基準をアレッ？！と気付かせてくれたものは、比べる対象を意識したときです。

友人の家庭環境でした。

高校時代に一番仲良しだった友人は、お父さんがサラリーマンを辞めて事業を興した環境にありました。
友人は父親の血と性格をしっかり受け継いでいて、事業欲もあるしお金についてもとてもシビアな考えを持っていました。

もう一人社会人になってから知り合った友人は、裕福な家庭の一人娘で、お家にお手伝いさんがいるような境遇でした。

この二人の友人の影響は、多大でした。
今でも仲良くさせてもらっています。

二人に共通することは、お金と仲良し、お金が好き、お金に好かれている、そんな雰囲気がありました。

どうしたら、どのような思考をすれば、そのようになるのか、横眼でリサーチしていた気がします。

勉強をするには、取り急ぎ書籍が一番！

友人に、お金についてのおススメ本は何？と聞いてみました。
すると「マーフィーだよ」と、教えてくれました。

私もさっそく購入し、付箋を付けて、マーカーで印をし、読み込みました。
毎晩寝る前に1項目づつ読んで、イメージしながら眠った記憶があります（笑）。

自分の生活の棚卸しと見直し

書籍を読んだら、行動に落とし込まないと意味がありません。
自分の生活の棚卸しをし、生活の見直しをしました。
・自分が決めた金額の範囲で生活すること
・それ以外のお金は「ないもの」として貯金をすること

自分との約束です。

その当時は独身で、実家を離れ一人で生活していました。
生活の見直しで一番最初に手を付けたことは、交際費です。
ワイン教室に通っていたこともあり、外で飲む機会が多かったのです。
それをやっていると、一回につき軽く一万円は飛んでいきます。
それを一切止めるのは寂しいので、三か月に一度というふうに決めたのです。

お金のブロックの根源を知る


私が結婚に見向きもせず、仕事に没頭するように自分を追い込んでいた原因は、父親の金銭的ルーズさでした。

方や母は、真逆の人。
全てにおいて几帳面で、貧乏性。

このような夫婦の場合、母のような性格の人が家計を管理するのが適任です。
ですが母の女性としての優しさが、そうさせなかった。
父は婿養子。
夫をたてる意味で、家計を預けた経緯があったのです。

今でも忘れられない、母のお金に対する姿があります。

一緒にスーパーへ買い物に行った時のことです。
レジで会計をするのに、惜しそうに一万円札をお財布から出して、レジの人に渡したのです。
手から離すのが、惜しくて惜しくてたまらない…そんな感じがしました。
その姿を見て、私は胸が締め付けられる感じがしました。

変化のきざし

両親とお金の関係を直視するのは、辛いことではありました。
ですがそこを通らずして、お金のブロックを外すことはできないと思いました。
それらを反面教師として、しっかり金銭管理をしよう！というふうに意識を向けるようにしました。

自分との約束を守ることができ、なおかつお金が貯まっていくことを体感すると、自分に自信が付きました。

お金にキチンと向き合えるようになると、生活自体も整ってきます。
部屋もキレイになります。
多少の無駄遣いは許す余裕は大切ですが、本当に必要なもの、自分にとって心地よいものの選択もシビアになりました。

そして気が付けば、お金にルーズな父のこと、貧乏性でキチンとしすぎな母のこと、これらも「色々あってこうなったこと、仕方ないよね」と許せるようになったのです。

 
許す気持ちになるのに、10年くらい掛かりました。

全ては繋がっていますね。

ですがこの頃はまだ「お金大好き！」と大声で言えるほど、お金とは仲良しにはなれていません。

まとめ

自分の感覚に合う書籍を読む。
書籍を読んだら、行動に落とし込む。
お金のブロックの根源を探る。
自分の変化を探し、知る。

お金との付き合い方が良くなると、人生全てが変わっていく？！

つづきはこちら↓↓↓

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お金のブロックに向き合った時、お金の神さまとの付き合いが始まる！

お金のブロックに向き合った時、お金の神さまとの付き合いが始まる！

こんにちは！
 女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のメグモグです。

自分が結婚するなど全く思わず、調理師として仕事中心の日々を送っていた頃のことです。
自分で稼いだお金は、自由に使う身分でした。
足し算引き算が雑になっても、困るのは自分だけという境遇。

私が結婚もせず鬼のように仕事をしていた理由は、自分では分かっていました。
父親がお金に対して、とてもルーズだったから…。

姉と弟に挟まれた３人兄弟の真ん中の私は、兄弟の中で一番早く社会に出た。
２０歳そこそこの私に対して、父親が「お金、貸して」と言ってくる。

父は、足し算引き算が出来ない人だった。
いや、足し算引き算はできたと思う。
足し算するお金を増やすか、引き算するお金を減らすか、ということができなかったのだ。

その血を私も感じていたので、お金とハッキリ対峙するのが怖かったのだ。
ただがむしゃらに働いていたのは、そこにあると自覚していた。

恥ずかしい話だが、給料が振り込まれる口座は、いつもマイナスになっていた。

裏貯金をしていて、マイナス20万円くらいまでは引き出せた。

マイナス通帳を見るたびに、自分で自分が嫌になっていた。
そんなお金のサイクルが、変わるきっかけがあった。

いや与えられた、というほうが正解かも知れない。

仕事で転勤の辞令がおり、地元を離れることになった。

住まいは、働くホテルの敷地内にある社員寮。

住居費、水道光熱費は無料か、差引きされても月5,000円くらいだったと思う。

仕事も忙しく、休日は週に1日取れるかぐらいの状態だった。

更に転勤した地域は、観光地としては名が通っているものの、地元の人の文化的生活レベルは、自分の出身地よりも低かった（すみません）。
外にご飯を食べに行こうにも、ラーメンか焼肉。

おしゃれをしようにも、気分が上がるようなお店が無い。
美容院も、大型スーパーの中にあるチェーン店で済ませるしかなかった。

お金を使うヒマも場所も無い。
そんな生活が、1年ほど続いた。
当然給料が振り込まれる口座には、お金が貯まっていく。

これをきっかけに、お金のブロックと向き合おう！と思った。

足し算よりも引き算が大きくならないよう、しっかり考えてお金を使おう！と決めた。

転勤という環境からは、お金の神さまに対峙するキッカケを与えてもらった。
仕事人としては心身ともにハードな環境だったが、今から思うととてもラッキーなことだった。

なかなかお金の悪循環から抜け出せない人もいるようですが、私の転勤のパターンのように、キッカケになる出来事があるといいですね。

女性で低属性でも大家になるための、小さく始める不動産投資 その２

女性で低属性でも大家になるための、小さく始める不動産投資　その２

こんにちは！メグモグです。
 女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。

www.megumogu-seikatsu.com

 この話の続きです。

車用ガレージに替わるものは何？

 車がスッポリ入るガレージは断念し、屋根と前面にシャッターだけがあるタイプはどうか？と考えた。

3方をそれぞれ隣接する住宅に囲まれているので、前面だけ施錠すれば良いのでは？と思ったのだ。

これなら建築許可申請は不要だ！と思った。

ネットで見つけたイメージ通りのものを扱っている業者に、電話を掛けた。
そして見積もりをお願いした結果が、120万円！！

方や以前から色々相談していた業者は、61万円だった。

家賃を頂いておきながら、セキュリティが十分ではないと考え、これも断念。

とりあえずコンクリートで綺麗に

大家としての責任として、近隣に迷惑をかけるのは避けたい。
取り敢えずコンクリートを打って、綺麗にすることに決めた。

コンクリート工事　387,504円

周辺環境の整備

西隣の住人から、「市の土木課に連絡すると、無料で側溝を修繕して貰えますよ！」との情報を得た。

どうやら雨の日は、雨水が溢れて大変らしい。

すぐに市の土木課に連絡した。
合わせて、コンクリート工事をしてキレイにすることを伝えた。

するとその工事の日時に合わせて、側溝工事もやってくれるとのこと。

電話をしてから1週間程度で、取り掛かってくれた。

（私は1円も支払っていません）

賃貸の募集を掛ける

コンクリート工事終了後、「貸土地」「資材置き場」として、月/28,000円で募集を掛けることにした。

まず不動産投資家育成協会の成田先生より、貸土地や駐車場に特化した客付業者を紹介してもらい、募集を依頼する。

そして、この土地を購入した業者さんにも、募集を依頼。

更に自分でジモティーにも掲載してみた。

賃貸募集の反応

ジモティーを通して、資材置き場として借りたいという方からの問い合わせがあった。

しかし、前面道路が一方通行で、大型トラックを入れる際に何度か切り返しが必要とのことでダメ。

家賃の見直し

近隣との家賃相場から、どうも28,000円では高いのでは？ということで、家賃を見直すことに。
月/25,000円に下げて、募集を掛けた。

→希望者現れず

更に月/18,000円まで下げてみた。
そしてジモティには、「バイクガレージも考えています」といったコメントも入れておいた。

反応あり！希望者現る

ジモティーに、バイクガレージとして借りたい！という問い合わせがきた。

その希望者が使うイメージは、

　自分の車でガレージまで来る→車をそこに停め、バイクに乗り換える→戻り、バイクをガレージに納め、車で帰る

というもの。

土地の後方一杯にバイクガレージを建て、前面に車を停める　というスタイルを考えてみた。

バイクガレージの施工と融資の依頼

すでにコンクリートを打ってあるので、ガレージの3方だけコンクリートを切って、規格のガレージを上から乗せるという工事。

見積り金額は　35万円ほど。

コンクリート工事まではキャッシュで行ったが、ガレージ施工は融資を使うことを考えた。
近隣の信用金庫に融資のお願いをしたところ、フリーローンなら出しますよ！という返答。

どんでん返しの結末

バイクガレージの前面に車を停めた場合、軽自動車なら大丈夫だが普通車だと車の前面が道路にはみ出すことになる。

これは大家として、安全を守るという責任が果たせないという懸念があった。

 年の暮れが迫り、ガレージの発注をお願いするタイムリミットになった。
不動産投資家育成協会の成田先生はじめ、仲間にバイクガレージ施工の話をした。
すると、全員から「やめとけ～～！」と。

1番の理由は、この借り主が退去した後のこと。

そこでガレージ専門に扱う客付業者に、借り上げて貰った場合の金額を聞いてみた。

結果は、月/11,000円

これは、私がバイクガレージを設置し融資の返済をした手残りよりも高い金額だった。

しかも、入退居の心配を一切しなくて良い…。

大家としての決断や如何に？！

ガレージの施工業者には「年末だから、既に発注したじゃないの！」と文句を言われた。

借り主となったかもしれない男性には「他の人には貸さないって言ったじゃないですか！」と言われた。

本当に心苦しかった…。

しかし、小学生でもできる足し算引き算をし、不動産賃貸業者として何が一番大切か？と考えると、答えは明らか。

良い勉強でした。

 まとめ

情けに流されず、長く広い視点と事業者としての意識を持つことは、重要です。
ただ一つ一つの経験が、そうさせてくれるということは大きいです。
となると、大家仲間のアドバイスを受けられる環境は近道ですね。

女性で低属性でも大家になるための、小さく始める不動産投資とは？

女性で低属性でも大家になるための、小さく始める不動産投資とは？

こんにちは！メグモグです。
女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。

はじめに

「初めての物件はキャッシュで購入し、小さくても良いから不動産賃貸業としての実績を作る」

これに尽きます。

小さい物件…と言っても、漠然としますよね。

私の場合は、バイクガレージになりました。
と言うのも、最初からバイクガレージを考えていた訳ではありません。

その紆余曲折を書きます。
何かの参考になれば、嬉しいです。

土地購入の経緯

「名古屋市内に小さな土地が200万円で売られているけど、買わない？」と、連絡を頂きました。

不動産投資について指導を受けている不動産投資家育成協会・名古屋支部支部長の成田勉先生からです。

ooyaninaru.jp

10坪に満たない小さな土地。

前面道路は、西から東への一方通行。

道路幅は狭い訳ではなく、路上駐車の車があっても通れる広さはある。

後ろ、左右とすべて住宅に囲まれ、そこだけ空洞のようになっていました。

この時は、まだ１件も所有していなかった頃です。
とにかく初めの一歩を踏みたかった！
名古屋市内に、小さくとも土地を所有することができれば、今後の展開（担保としても強い？）にも大きく絡んでくると考えた。

「買います！」と即答。

この土地の背景

昭和初期の頃、アパートとして2階建ての建物を建て、賃貸にしていたよう。

その後、1階部分をスナックに改装し、2階にお店の方が住んでいたもよう。

その後お店が閉店し、空き家になった。

所有者は80歳すぎのお婆ちゃんで、ご主人から相続したもの。

自分も高齢になったので、自活できなくなった時のために施設に入る足しにするために、売却したいと考えたそう。

（以上は、契約の時に色々聞いた）

既に建物は解体され、更地になっていた。
その上ラッキーなことに、測量を行った上で売却してくれるということ。
そうなると、かなりお値打ちな買い物です。
 

 近隣のリサーチ

土地取得後、両隣とお向かいに手土産持参で挨拶に伺う。

西隣は60歳半ばのご夫婦と、息子さんが住んでいる。

私が所有する土地を、駐車場として借りたいという思いもあるようだ。

本来であればこの方がこの土地を買うのがベターなだろうが、複雑な事情もあるようだ。

こちらの住宅は角地、もし売りに出されたら絶対買うべし！と心のなかで思った。

東隣は60歳半ばのご夫婦が住んでいる。

長屋のような造りで、1階部分は以前に自営をしていたような雰囲気。

現在はその部分が駐車スペースになっていて、その奥が玄関になっている。

お向かいは、90歳近いおばあちゃんが一人で住んでいる。

ご近所づきあいがあり、下町の雰囲気が残っている地域です。

車用ガレージ設置に向けてスタート

まず土地いっぱいに車用ガレージを設置することを考えた。
「フェラーリでも停まってくれないかな…」と妄想。

イラストは、可愛い車ですが…

ガレージの見積リサーチのため、エクステリア事業を行っているホームセンターを調べた。

近隣だと、 カインズ、コーナン、カーマがやっているようだ。

車用ガレージが暗礁に？！

知識も何もない状態でのスタートである。

直ぐに問題直面である。
建ぺい率…。

所有する土地は、建ぺい率60％、容積率200％

建ぺい率を超える建物を建てる場合は、建築許可申請が必要で、その申請だけで30～40万円ほど掛かるようなのだ。

小回りが利く地元業者へのヒアリング

大手の会社よりも、建築施工が可能な近隣の業者の方が小回りがきくと思った。
地元の業者を調べ、車のガレージ設置のお願いをすることにする。

２件のエクステリア業者に、それぞれ相談。

最終的に１件の業者だけが真摯に対応してくれた。
もう１件の業者は、打ち合わせの日時は伝えて頂けたがその後音信不通になった…。

電話でのやりとりで、施工が難しいこと判断したのかな…と。

やはり建築許可申請は必須。

昔であれば、なあなあな部分があり施工を実施したこともあったようだ。
しかし現在では、そのようなことは考えられない。
「エクステリア業者としての今後の事業にも支障をきたすため、建築許可申請せずに建ぺい率を超える建造物を建てることは無い」と言われる。

車用ガレージの見積

そのうえで、見積を出してもらうことにした。

・ガレージ本体　330,400円　

（※この土地に建てることができる最大の大きさ、70％オフ）

・土地基礎工事　503,200円

・コンクリート工事他　350,420円

・建築許可申請　200,000円

合計　1,494,741円

これでは、月/35,000円だとしても利回り12％、月/25,000円でも8％です。

「利回り」とは、投資した金額に対する収益の割合を、1年あたりの平均で表したもの。

例えば、月35,000円の家賃が入ってくるとすると

(1年間の利益額35,000円×12か月）÷（投資額200万円＋約150万円）×100

 建築許可申請をしなくても良い方法を考えることにし、車用のガレージの設置は断念。

まとめ

 低属性ながら不動産投資を始めるには、まずは実績作りから！
キャッシュで購入できる、小さなものからスタートするのが良いです。
土地に建物を建てるには建築許可申請が必要で、意外に高額なのですよ。

つづきはこちら↓↓↓

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女性で低属性大家、やっと家賃が入った！と思ったら４か月で退去？！

女性で低属性大家、やっと家賃が入った！と思ったら４か月で退去？！

こんにちは！メグモグです。
女性で低属性の「給食のおばちゃん大家」のお話です。

退去の連絡を受ける

家賃が入り、やっと実質的大家さんになれました！
ところがある日、入居者さんから一本の電話が入りました。

「モシモシ、大家さんですか？本当に言いにくいことなのですが、退居したいのです…」

私「えっ！？（絶句…）」

入居から４か月ほどで退去とは、思いもしませんでした。

しかし物件を取得した以上、売却するまではエンドレスでこれが続く訳です。

大家力が鍛えられます。

退去の理由は？

入居者さんが退居する理由は、「娘さんが畳アレルギーだと判明したから」

最近のお子様は、畳がある家で生活したことがない！という現実があるのですね。

ビックリです。

私の所有する古家は、5LDKキッチン以外はすべて畳の部屋です。

娘さんがこの家に来ると、どうも調子が悪くなるということで調べた結果、畳アレルギーということが判明したのです。

何と契約してからの間、一度も娘さんはこの家に泊まったことが無かったらしい。

こうなると仕方ありません。

客付業者さんも「これはもう、事故としか言いようがないパターンです」と慰めてくれました。

退居までの手続き

自主管理ですので、全て自分でやる必要があります。

まずは客付してくれたC店に相談しました。

・契約書には「1年未満の退居の場合は、家賃一ヶ月分の違約金要」と記載がある

・退去後のクリーニング代は入居者さんに支払ってもらう

・退居月の家賃は一旦支払ってもらい、後日日割りで返金する

支払明細書を作成し、入居者さんの口座に振込む。

再入居に向けて

退去時の立会いには、客付業者とクリーニング業者も立ち会ってくれました。

その場で物件をチェックできると同時に、クリーニング作業の打ち合わせもできます。

退去日の翌日直ぐに作業を行ってもらい、少しでも早く入居者を決めるため協力してくれました。

再度の客付へ

地元の３つの店舗に退去の事実を知らせ、直ぐに入居募集を掛けてもらう。

（条件は、以前と同じ）

新規客付業者の開拓へ

物件がある市内の地場の不動産屋に飛び込みで入り、客付けをお願いする。

その場で鍵も渡す。

この頃には飛び込みで業者に入ることにも、抵抗が無くなっていました。

ジモティーに再掲載

ジモティーでは以前に苦い経験があった。

詳しくはこちら↓↓↓

ジモティーを上手に活用し自分で客付けしている名古屋の女性先輩大家さんに、掲載のコツなどを相談。

その方は、入居希望の方と人生相談にまで発展してしまうほどの面倒見の良い方で、色々聞いても本当に丁寧に詳しく教えてくれました。

自分の掲載内容もメールで送ってくれて、見ていても楽しくなるような載せ方です。

（もしジモティからの問い合わせがあれば、C店に依頼する予定）

簡単なマイソクを作成

自分でも営業するべく、マイソクを作成。
物件を購入した業者に、メールで送付した。

この業者は客付けは行っていないが幹線道路に面しているので、「住む家を紹介してほしい」と飛び込みでお客様が尋ねてくることが多いことを聞いていた。

（もし問い合わせがあれば、C店に依頼する予定）

外回りの清掃

夏を越していたので、庭には大量の雑草が生えていた。

１日がかりで草取りを実行（ゴミ袋に７つほど）。

これらを行い、２週間に一度各社に電話で状況を尋ね、１ヶ月に一度手土産持参で各社を訪れた。

内覧は数件あったが、導入路が狭いということで見送られること数回。

内覧時の気分を上げてもらう作戦

内覧用に玄関にスリッパ立てとスリッパ４足を設置

（これは入居者さんが決まった時に、プレゼントした）

これは大家の会の勉強会に参加した際に、学んだこと。
講師である女性大家さんが、講義の中で自分が行っていることを紹介していたことをヒントにした。

客付業者への報酬をアップ！

１ヶ月半ほど過ぎ、数件の内覧があったが大きな動きが無かった。
そこで各社に「広告料10万円出すから、頑張って！」と、報酬アップを伝えた。

それまでも頑張ってくれていたが、この電話を入れたら「ホントですかぁ～？」と声色が変わる業者もあった（笑）。

入居者決まる！

結果的に、2ヶ月ほどで入居が決まった！！

ご夫婦と中学生の娘さん、猫2匹…。

本当は個人的に猫は嫌いだが、そんなことなど言っていられない！

玄関横の4.5畳の和室を「猫部屋」にしたいとの意向だったので、クリーニング業者に相談。

「最悪のパターンで言うと、畳を表替えし壁紙を変えることを覚悟すれば大概大丈夫」との見解だったので、OKした。

やれやれです。

入居者さんとのやりとり

その後入居者さんからはショートメールで、「お世話になります」というご挨拶と、それ以外に「奥の２間つづきの和室にエアコンを入れてもいいか？」という問い合わせがあっただけです。

ささやかながら大家としての心遣いで、クリスマスの時に名古屋の松坂屋からお菓子を贈りました。

このお菓子のプレゼントも、大家の会での女性大家講師の先生からのヒントです。

まとめ 

退去からの客付けは、退去立会い→クリーニング作業実施→客付業者に依頼→状況把握の電話＆訪問→入居！の繰り返しです。

物件が空いているということは、最大のロスですから。